Alt kira, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “TBK” 322. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde şu şekildedir:
MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kanuna göre; belirli şartların varlığı halinde kiracı, kiralanan yerin kullanım hakkını üçüncü bir kişiye verebilir. Buna alt kira adı verilir. Kiraya verenin mutlaka malik olması gerekli değildir. Dolayısıyla kiracı da bir alt kira sözleşmesi yapabilir ve buradaki kullanım hakkını başka birisine devredebilir. Yani kiralananın tamamı alt kiraya verilebileceği gibi kiralananın bir kısmı da kiralanabilir.
Alt kira da hukuki niteliği itibariyle bir kira sözleşmesidir. Bununla asıl sözleşmenin kiracısı, kiranın kullanımını kısmen alt kiracı altında üçüncü bir kişiye devretmekte ve buradaki üçüncü kişi de alt kiracı adını almaktadır. Alt kira sözleşmesi, ilke olarak asıl sözleşmedeki kirayla kiraya veren arasındaki ilişkiyi değiştirmeksizin kiracı ile alt kiracı arasında yeni bir hukuki ilişki meydana getirir.
Kiracının yakın aile üyelerinden birini karşılıksız olarak evde misafir etmesi bir alt kira ilişkisi sayılmaz. Burada belki kullanım ödüncü söz konusu olabilir. Eğer akraba uzun bir süre kirada kaldıysa ancak o zaman alt kira hükümlerinin uygulanması gerekebilir, bunun için de kiraya verenin rızasının alınması gerekir.
Kiralananın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması İçin Kiralayanın İzni Gerekir mi?
Kiracıya kiraya verene zarar vermemek şartıyla kiralananı üçüncü bir kişiye kiralama yetkisi verilmiştir. Bu suretle TBK’da sınırlı bir alt kira serbestisi tanınmıştır. Alt kiracı, kiralananı asıl kira sözleşmesinde öngörülen şekilde başka bir tarzda kullanamayacağı gibi kiraya verene zarar verecek herhangi bir değişiklik de yapamaz. Dolayısıyla alt kira sözleşmesinin geçerli olması, kiraya verenin iznine tabidir. Çünkü TBK’nın konut, çatılı işyeri ve ürün kiralarında alt kira için kiraya verenin rıza göstermesi şartı getirilmiştir. Yani kural olarak alt kira yasağı vardır, kiralananın üçüncü bir kişiye kiralanması için kiraya verenin yazılı rızasının alınması gerekir. Eğer yazılı rıza alınmaksızın sözleşme yapılırsa bu sözleşme geçerli olmaz, daha doğrusu kiraya verene karşı bu sözleşmenin ileri sürülmesi mümkün olmaz.
Kiraya veren alt kira sözleşmesine bu sözleşmenin kurulduğu sırada rıza gösterebileceği gibi daha sonra da rıza gösterebilir. Her iki halde de bu rıza kurucu yenilik doğuran bir haktır dolayısıyla bu rızanın verilmesi bir şarta bağlanamadığı gibi verildikten sonra bu rızadan dönmek de mümkün değildir. Ayrıca bu rızanın yazılı olarak verilmesi gerekir. Örtülü irade beyanıyla bu şekilde rızanın verilmesi mümkün değildir.
Kiraya Verenin İzni Almadan Kiralanan Yerin Kullanım Hakkı Üçüncü Bir Kişiye Verilirse Ne Olur?
Kiracının, kiraya verileni kiraya verenin izni olmaksızın alt kiraya vermesi sözleşmenin ihlali sayıldığından dolayı kiraya veren bu sözleşmeyi feshedebilir.
Asıl Kira Sözleşmesi Sona Erdiğinde Alt Kira Sözleşmesi de Sona Erer mi?
Yargıtay içtihatlarına göre; alt kiracının kullanma hakkı ve süresi, kural olarak asıl kiracının kullanma hakkı ve süresiyle sınırlıdır. Çünkü alt kiracının kullanımı asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Sonuç olarak; alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesi geçerli olduğu sürece ayakta kalır. Asıl kira sözleşmesinin ortadan kalkması ya da feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 02.05.2022 tarihli, E. 2022/4011, K. 2002/4827 sayılı kararı)
Alt Kirada Alt Kiracı Kirayı Kime Öder?
Alt kira sözleşmesi bir kira sözleşmesi olduğu için kiracı ile kiralayan arasında sadece bir akdi ilişki kurar. Bu sebeple alt kira sözleşmesi nedeniyle asıl kiraya verenle alt kiracı arasında akdi bir ilişki yoktur sadece kanuni bir borç ilişkisi vardır. Aralarında akdi bir borç ilişkisinin bulunmamasının en önemli sonucu kendisini özellikle kira bedeli yönünden gösterir. Yani burada kira bedelini alt kiracı asıl kiracıya öder. Kiraya veren, alt kiracının kiracıya ödeyeceği kira bedeli üzerinde herhangi bir hakka sahip değildir. Ancak TBK’nın 322. maddesinin 3. fıkrasına göre alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde; kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Aynı şekilde alt kiracının kiralananı başka bir biçimde kullanması halinde asıl kiracı bundan dolayı kirayı verene karşı sorumlu olduğu gibi kiraya veren de alt kiracıdan bu hususa uymasını isteyebilir. Yani her ne kadar kiranın ödenmesini isteyemiyorsa da asıl kira sözleşmesine uygun olarak alt kiracının kullanmasını alt kiracıdan isteyebilir.
Alt kira sözleşmesi ve gayrimenkul hukuku konuları ile ilgili sorularınızı uzman gayrimenkul hukuku avukatı sormak için aşağıdaki bölümden online avukat görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.
Comments