Ev sahibinin kiracısı olduğu eve sahibin satılması durumunda, mevcut kira sözleşmesi ve koşulları korunur. Kiracı, yeni ev sahibi ile eski sözleşmeye göre devam eder ve yeni bir kontrat yapması gerekmez. Kiracı, hemen taşınma zorunluluğuna sahip değildir ve kira hukuku gereği hakları korunur. Kiracının iletişim kurarak ve belgeleri kontrol ederek haklarını koruması ve gerektiğinde yasal yardım alması önerilmektedir.
Ev sahibinin kira sözleşmesine konu olan evin mülkiyetini, istediği zaman herhangi bir kişiye devretmesi mümkündür. Sadece mülkiyetin devrinde değil belirli bazı sınırlı ayni hakların tanınmasında da bu durum söz konusu olabilir. Sınırlı ayni hak genel olarak; intifa, üst hakkı veya oturma (sükna) hakkı gibi tapu siciline şerh edilen ve herkese karşı ileri sürülebilen ayni haklardan ibarettir.
Kira sözleşmesi ise şahsi bir hak olup, sadece tarafları ( kiracı ve ev sahibi ) arasında sonuç doğurur. TBK Madde 310’a göre “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” denilerek kanun hükmü açık bir şekilde durumu netleştirmiştir. Ev sahibi evi satarsa, yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur. Ayrıca sadece satış durumunda değil, ev sahibinin bağışlaması, ırsen mirasçılara geçmesi, icra yoluyla satılması gibi sebeplerle de ev sahibinin durumu değişebilir. Fakat yukarıda bahsi geçen aynı maddenin devamında “kamulaştırmaya ilişkin hükümleri” saklı tutmuştur. Yani mülkiyet kamulaştırma nedeniyle el değiştirirse, devlet veya ilgili kamu kurum ve kuruluşu otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olmaz.
Bunlara rağmen özel bir hükümle bu duruma bir istisna getirilmiştir. TBK Madde 351’ de “kiralananı sonradan edinen yeni malik, onu kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” yeni malik ev sahibinin açacağı bir tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabileceği hükme alınmıştır. Bu kanun hükmüne göre yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açabileceği tahliye davası aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde açılabilir.
Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu olmalıdır:
İlk şartımıza göre; yukarıda sayılan kişilerin taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksiniminin olmasıdır. Yeni ev sahibi bu sayılan kişilerden başka hiç kimseni ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz, sadece bu kişiler için bu sebebe dayanabilir. Evlatlık da altsoy sayıldığı için; evlatlığın gereksinimi için tahliye talep edilebilir. Yeni malik eski eşinin, nişanlısının veya sevgilisinin gereksinimi nedeniyle de tahliye talebinde bulunamaz. Genellikle miras yoluyla paylara bölünen evin paylı maliklerinden sadece birisinin gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açılamaz.
Gereksinim samimi olmalıdır:
Yeni ev sahibi, kiracıdan kira parasını daha fazla almak veya kiracıyı çıkartıp daha yüksek bir parayla başkasıyla anlaşmak amacıyla değil de gerçekten bu eve ihtiyacının olması gerekmektedir. Bu gereksinimin gerçek ve samimi olması aranır. Mesela kendisi kiralık bir konutta ya da akrabalarıyla birlikte veya arkadaşlarıyla oturan birisinin sonradan bir ev alması neticesiyle orada oturmak istemesi için oluşturduğu tahliye talebi gerçek ve samimidir. Bunun gibi, sonradan yürüme engeline sahip olmuş bir kişinin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmasına rağmen başka bir dairesinin de asansörlü bir binada olması, tahliye davası için gerçek ve samimi bir neden olarak kabul edilir.
Bu gereksinimi her halükarda değerlendirecek ve takdir edecek makam yargıçtır. Yargıç gereksinim durumunu belirlerken, yeni malikin eşinin, altsoy, üstsoy veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını göz önünde tutmalıdır.
Tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır
Yeni malikin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya ihtarda bulunması gerekli değildir. Bu ihtar sadece davanın açılması için gereken 1 aylık sürenin önüne geçer
Fakat kanun, bu maddenin yeni ev sahipleri tarafından kötüye kullanılmasının önüne geçmek amacıyla aynı kanunun 355’inci maddesine “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Üç yıl geçmeden kiraya verme yasağını düzenlemiştir. Belirtilen kanuna göre üç yıl boyunda haklı sebep olmaksızın yeni malik tarafından ev başka birisine kiraya verilemez. Haklı sebepten kasıt yeni malikin artık gereksiniminin kalmaması durumları örnek olarak verilebilir. Bu yasağın aşıldığı kiracı tarafından tespit ettirilirse son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde bir tazminata hükmedilir.
EV SATILDIĞINDA KİRACI EVDEN ÇIKMAK ZORUNDA MIDIR?
Kira sözleşmesinde kiraya veren ev sahibi ve kiracı olmak üzere iki taraf vardır. Bunlardan birisi olan ev sahibi; maliki olduğu taşınmaz konut üzerinde istediği zaman tasarrufta bulunma yani evi satma hakkına sahiptir. Fakat hukuk düzeninin kiracıyı; bunun gibi ev sahibine sınırsız bir şekilde tasarruf yetkisi tanımasına paralel bir şekilde koruması gerekmektedir. Bu yüzdendir ki evi satan eski ev sahibiyle yapılan kira sözleşmesi, şartları ne olursa olsun yeni ev sahibi ile de satıştan sonra da TBK Madde 310’a göre “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” devam etmektedir.
Fakat kimi durumlarda yeni ev sahipleri satın almış olduğu evde oturmak istemektedirler. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı bu durumda kısmen korunmamış olmaktadır. Çünkü TBK Madde 351’ de “kiralananı sonradan edinen yeni malik, onu kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” evi yeni satın almış malikin açacağı bir tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabileceği hükme alınmıştır. Kiracı yeni ev sahibi malikin kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davası evi boşaltma yükümlülüğü altına girebilmektedir.
SATILAN EVDE KİRACI NE KADAR OTURABİLİR?
Kiracısı olduğunuz evin satılması durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen hükümlere göre kiracı hakları korunmaktadır. Madde 310 uyarınca, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan malın el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin bir tarafı haline gelir. Bu da demek oluyor ki, evi satan eski ev sahibi ile kiracı arasında daha önce düzenlenen kira sözleşmesi, yeni malikle de aynı koşullarla devam eder. Bu nedenle, yeni sahibin direkt olarak kiracıyı çıkarma hakkı yoktur.
Ancak, kira ilişkisini sınırlayan durumlar da vardır. Örneğin, yeni sahibin evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma ihtiyacı varsa, TBK Madde 351 uyarınca tahliye davası açabilir. Bu ihtiyacın samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir. Yani yeni sahibin gerçekten evi kullanma ihtiyacı olmalıdır ve bu ihtiyaç, sadece kendisi için değil, aynı zamanda eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de geçerli olmalıdır.
Yeni sahibin tahliye davası açması durumunda, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde kiracıyı tahliye ettirebilir. Kiracının hakları ve korunması, yasal düzenlemelere tabidir ve bu nedenle yasal süreçlere uygun olarak işlem yapılmalıdır. Bu nedenle, kiracılar, kira sözleşmelerini ve yasal haklarını anlamak için hukuki yardım alabilirler.