top of page

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

Güncelleme tarihi: 12 Tem 2023

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı iş yerleri ile ilgili kira sözleşmesi hükümlerini düzenlemektedir. Bu hükümlere göre ev sahibinin ancak kanunda sayılı hallerde kiracıyı çıkarma hakkı vardır. Ev sahibinin sahip olduğu bu haklardan bir tanesi de ihtiyaç nedeni ile tahliyedir. Kanun koyucu ihtiyaç nedeni ile tahliye imkanını hem mevcut ev sahibine hem de yeni ev sahibine vermiştir. TBK madde 350 mevcut ev sahibinin ve yakınlarının ihtiyacı sebebi ile tahliye hükümlerini düzenlemektedir. Diğer taraftan TBK madde 351 ise yeni ev sahibin ve yakınlarının ihtiyacı sebebi ile tahliye hükümlerini belirlemektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351'e göre ev sahibinin ihtiyaç nedeni kiracıyı doğrudan çıkarma imkanı bulunmamaktadır. Tahliye için öncelikle ev sahibi kiracı tahliye davası açması gerekmektedir. Bu dava taşınmazın tahliyesi davası olarak da bilinmektedir. Ev sahibi bu davayı kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açacaktır. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ev sahibi tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekmektedir. Bu durumda ev sahibi fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Ev sahibi ihtarnamede kiralanan eve ihtiyaç duyduğunu ve neden ihtiyaç duyduğunu belirtmelidir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise ev sahibinin kiracıya ihtarname göndermesine gerek bulunmamaktadır. Bu durumda ev sahibi kira sözleşmesinin bitmesinin ardından 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Ev sahibi hem kendisi hem de yakınlarının ihtiyacı için tahliye davası açma yetkisi bulunmaktadır. Kanun koyucu ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir. Örneğin dayı veya amca yeğenine vasi olarak atanması durumunda kısıtlı yeğenine bakmak zorunda olacaktır.

Bu sebeple tahliye davası açabilmesi için ev sahibinin kiralanan eve duyduğu gereksinim zorunluluk derecesinde olmalıdır. Aksi takdirde sulh hukuk mahkemesi ev sahibinin tahliye talebini reddedecektir. Ayrıca ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacı gerçek ve samimi bir ihtiyaç olmalıdır. Söz konusu hakkın kötüye kullanımını önlemek için evin 3 yıl süreyle kiralanamayacağı hüküm altına alınmıştır. Ev sahibi bu süre içerisinde evi kiralarsa eski kiracısına tazminat ödeyecektir. Bu tazminatın tutarı en az 1 yıllık kira bedeli kadar olacaktır. Söz konusu kira bedeli eski kiracının oturduğu en son yılın kira bedeli olacaktır.


İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede İhtarname Süresi Ne Kadardır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç sebebiyle evden çıkarma için ihtarname göndermek zorunlu değildir. Fakat belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açmak için öncesinde ihtarname göndermek gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri altı aylık kira dönemi ve üç aylık fesih bildirim sürelerinden oluşmaktadır. Bu durumda kira dönemi sona ermeden üç ay önce ev sahibi kiracıya ihtarname göndermelidir.

Kiralanan evin sahibinin değiştiği durumlarda Türk Borçlar Kanunu madde 351 uygulanacaktır. Bu durumda yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle evden çıkarma için kiracıya ihtarname göndermelidir. Ancak yeni malik bu durumda tahliye davasını en az 6 altı ay sonra açabilecektir.

Bununla beraber, TBK madde 353'e göre en geç davanın açılacağı süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak ihbar ederse, dava açma süresi 1 kira yılı için uzayacaktır.


İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Ev sahibinin gereksinimi sebebiyle tahliye davaları genellikle yaklaşık üç ay süren davalardır. Ancak mahkemenin yoğunluğuna göre bu süreler değişebilmektedir. Ayrıca günümüzde kira uyuşmazlıklarının fazla olması da göz önüne alarak dava süreleri uzamaktadır. Dolasıyla tahliye davalarının süresi iki altı ay arasında değişmektedir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 362/1/(b) uyarınca kira ilişkisinden doğan tahliye davaları temyize tabi değildir. Ancak tahliye davaları için istinaf mahkemesine başvuruda bulunma imkanı bulunmaktadır. Buna göre sulh hukuk mahkemesinin vermiş olduğu karar kesin hüküm olmayacaktır. Fakat söz konusu kararın icrası için kesinleşmesine gerek bulunmamaktadır. Dolayısıyla sulh hukuk mahkemesinin kararı ile ilamlı icra yoluna başvurulması mümkündür. Sonuç olarak ev sahibi iki altı ay arasında tahliye davasından sonuç alabilmektedir.


İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?

Ev sahibinin gereksinimi sebebi ile tahliye için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlar Türk Borçlar Kanunun madde 350 ile 351'de yer almaktadır. Söz konusu şartların sağlanması halinde sulh hukuk mahkemesi tahliye kararı verebilecektir. Bahse konu tahliye şartları şunlardır;

  • Mülk sahibi veya yakınlarının kiralanana ihtiyaç duymaları gerekmektedir.

  • Söz konusu ihtiyaç zorunlu ve samimi bir gereksinim olmalıdır. Dolayısıyla zorunlu olmayan tahliye talepleri yeterli bir neden olamayacaktır. Yargıtay içtihatlarına göre ev sahibinin kirada oturması ve çocuklarının ayrı evde oturmak istemesi zorunlu bir neden olacaktır.

  • Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351'de belirtilen sürelere uymak şarttır. Bu nedenle bu sürelere uyulmayan başvurular için sulh hukuk mahkemesi ret kararı verecektir.

  • Kanunda sayılan kişilerin ihtiyacı için evden çıkarma talebinde bulunulmalıdır. Bu kişilerin haricindeki kişilerin ihtiyacı tahliye talebi mümkün olmayacaktır.

Türk Medeni Kanunu madde 355'e göre tahliye durumunda yeniden kiralama yasağı başlayacaktır. Buna göre ev sahibi kiralanan evi üç yıl içerisinde haklı sebep olmadan başka birisine kiraya veremez. Aksi takdirde ev sahibi eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Söz konusu tutar en az bir yıllık kira tutarından az olmayacaktır. Kira tutarı eski kiracısının ödemiş olduğu en son yıldaki kira bedeli olarak belirlenecektir.


Kiracı Tahliye Davası Avukat Ücreti 2023

Avukatlık Kanunu madde 164 uyarınca avukatlar asgari ücret tarifesinin altında vekalet ücreti alamazlar. Söz konusu maddeye göre Adalet Bakanlığı avukatlık asgari ücret tarifesi çıkarmıştır. Bu tarifeye göre Sulh Hukuk mahkemesinde görülen davalar için asgari avukatlık ücreti 5.500 TL'dir. Dolayısıyla kiracı tahliye davası avukat ücreti 2023 5500 TL'den az olamayacaktır. Ancak avukat ile ev sahibi kendi aralarında anlaşarak 5500 TL'den daha fazla bir ücret belirleyebilecektir.


Aşağıdaki bölümden kiracı tahliye davası ve gayrimenkul hukuku ile ilgili uzman gayrimenkul hukuku avukatı ile online avukat görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.


İlgili Yazılar

Hepsini Gör

Komentarze


bottom of page