Kamulaştırma, devlet kurumlarının özel bir mülkiyeti sahibinin rızası dışında kamu yararı gerekçesi ile kamu mülkiyetine geçirmesidir. Söz konusu işlem istimlak olarak da bilinmektedir. Bu işlemle beraber ilgili kamu kurumu özel mülkiyetin bedelini ödeyerek mülkiyete sahip olmaktadır. Anayasa madde 46 devlet veya kamu tüzelkişiliklerinin kamu yararı gerekçesi ile sahibinin rızası olmadan taşınmazı kamulaştırabileceğini düzenlemektedir.
Ülkemizde mülkiyetin kamuya geçirilmesi işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında gerçekleştirilmektedir. Bu Kanunun 5. maddesinde sayılan kamu kurumlarının mülkiyeti kamuya geçirme yetkileri bulunmaktadır. Ancak bu kurumlar ancak kendilerine kanunla verilmiş kamu hizmeti görevleri kapsamında kamu yararı kararı alabileceklerdir.
Kamulaştırma Nedir?
Kamu hukuku ve özel hukuk tüzelkişilerinin kamu yararı sebebi ile özel bir mülkiyeti kamu mülkiyetine geçirmesidir. Örneğin; yol yapımı sırasında hazineye ait olmayan araziler bu işlemle beraber kamu hizmetinde kullanılacaktır. Dolayısıyla özel mülkiyetin sahibi artık mülk üzerinde tasarruf sahibi olamayacaktır. Ancak 2942 sayılı Kanunun 3. maddesine göre idarenin mülkiyetin bedelini nakden ve peşin olarak ödemesi gerekmektedir.
İdareler ancak kanunlarla kendilerine verilen kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesi için mülkiyetin kamuya geçirilmesi işlemi yapabilirler. Dolayısıyla kamu hizmeti dışında bir sebeple bu işlemin yapılması mümkün değildir. Örneğin, yol, su, elektrik vb. kamu hizmetleri için istimlak işlemi yapılabilecektir. Ayrıca idare söz konusu işlem için ödenek ayırmadan bu işlemi gerçekleştiremeyecektir.
Haksız Kamulaştırma Nedir?
Anayasa madde 35'e göre herkesin mülkiyet hakkı vardır. Bu haklar ancak kamu yararı nedeni ile kanunla sınırlandırılabilir. Kanun hükümlerine göre mülkiyetin kamuya geçirilmesi işleminin şartları şu şekildedir;
Söz konusu işlem yetkili idare tarafından yapılmalıdır. Bu sebeple yetkisi olmayan bir idare tarafından istimlak işlemi gerçekleştirilemez.
Mülkiyetin el değiştirmesi için kamu yararı bulunmalıdır. Mahkemeler özellikle bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediğini araştıracaktır.
Kamulaştırma bedeli nakit ve peşin olarak ödenmelidir. Bazı istisnai durumlar istimlak bedeli taksitle ödenebilecektir.
Bu nedenle şartları gerçekleşmeden yapılan tüm mülkiyetin kamuya geçirilme işlemleri de haksız işlemler olacaktır. İşlemin hukuka uygun olarak gerçekleşmesi için burada belirtilen tüm bu şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde idare mahkemesi işlemin haksız bir şekilde yapıldığına hükmedecektir.
Kamulaştırma Aşamaları Nelerdir?
İdarenin söz konusu işlemleri yerine getirirken takip etmesi gereken bazı aşamalar bulunmaktadır. Bu aşamalar idari ve adli aşamalar olarak ikiye ayrılmaktadır. Kamulaştırmanın idari aşamaları şunlardır;
1.aşama; İdare mülkiyetin kamuya geçirilme sürecinde ilk olarak taşınmaz bedeli için ödenek ayırmalıdır. Sonrasında taşınmaz için ölçekli plan hazırlayacaktır. Akabinde taşınmaz mal sahibi/sahipleri ile ilgili bilgileri toplayacaktır.
2. aşama; Yetkili idare kamulaştırmayla ilgili kamu yararı kararı alması ve bu kararın onaylanması gerekmektedir.
3.aşama; Devamında idare mülkiyetin kamuya geçirilmesi kararı alacak ve bu kararı tapuya şerh ettirecektir. Örneğin karayolları kamulaştırma için yol yapımı projesi üzerinde bulunan taşınmazlar için tapuya şerh düşülecektir.
4. aşama; Bu aşamada idare taşınmazın sahibi ile taşınmazın satın alınması için görüşecektir. Bu görüşmeden önce idare komisyon marifeti ile taşınmazın bedelini takdir edecektir. İdare taşınmazın edinilmesi için mülk sahibi ile anlaşırsa söz konusu işlemler sona erecektir. İdare bu aşamada taşınmaz bedelinin peşin olarak ödenmesi veya trampa yöntemlerini uygulayabilecektir. Tarafların bu şekilde anlaşması halinde taşınmaz mülk sahibinin işleme veya bedeline ilişkin dava açamayacaktır. Bu aşama ile birlikte idari aşamalar sona erecektir.
5.aşama; Satın alma usulü ile taraflar anlaşamazsa idare taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açacaktır. Bu davada idare taşınmaz bedelinin tespiti ile taşınmazın idare adına tescilini isteyecektir. Asliye Hukuk Mahkemesi yukarıda belirtilen şartların sağlanması halinde taşınmaz bedelini tespit edip taşınmazı idare adına tescil edecektir.
Sonuç olarak ilgili idare yukarıda ifade edilen aşamalara riayet ederek işlemleri tamamlayacaktır. Kanun koyucu ilk olarak taşınmazın sahibi ile taşınmazın satın alınması için görüşmeler yapılmasını amaçlamaktadır. Böylelikle idare satın alma usulüne başvurulmadan doğrudan mülkiyetin kamuya geçirilmesi işlemi yapamayacaktır.
Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman Ödenir?
İstimlak edilen yerin parası nasıl alınır sorusu birçok vatandaşımız tarafından sıklıkla sorulmaktadır. Bu soruya bu başlık altında kapsamlı bir yanıt vermeye çalışacağız. Taşınmaz bedelinin ne zaman ödeneceği taşınmaz tescilinin nasıl gerçekleştiğine göre değişecektir. Örneğin satın alma usulü ile tescil edilen taşınmazlar için anlaşma tutanağından itibaren 45 gün içerisinde ödeme gerçekleştirilmelidir.
Dava yolu ile taşınmazın tescili işleminde ise Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmaz bedelinin yatırılmasını isteyecektir. Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmaz bedelinin ödenmesi için idareye on beş gün süre verecektir. Dava sırasında taşınmaz bedelinde tarafların anlaşması halinde taşınmaz bedeli taşınmazın sahibine ödenecektir. Taraflar taşınmaz bedelinde anlaşamazsa taşınmaz bedeli mahkeme tarafından belirlenecek banka hesabına yatırılacaktır. Ayrıca kamulaştırma bedelinin bankadan alınması mümkündür. Böylelikle kamulaştırma bedeli kaç günde ödenir sorusuna açıklık getirmiş olduk.
Kamulaştırma Bedelinin Mirasçılara Ödenmesi
Kamulaştırılacak taşınmazın sahibi ölmüşse satın alma görüşmeleri mirasçılarla yapılacaktır. Çünkü taşınmazın mülkiyeti Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca mirasçılara geçmiş olacaktır. Aynı şekilde idare taşınmazın tescili davasını mirasçılar aleyhine açacaktır. Ancak taşınmaz bedelinin mirasçılara ödenebilmesi için mirasçıların mirasçı olduklarını ispatlaması gerekmektedir. Bunun için veraset ilamını ilgili idareye ibraz etmeleri şarttır. Dolayısıyla mirasçı olduklarını ispatlayamayan kişilere taşınmaz bedeli ödenmeyecektir.
Satın alma usulünde mirasçılarla anlaşılması halinde miras payları oranında mirasçılara ödeme yapılacaktır. Bununla beraber taşınmazın tescili davasında ise idarenin miras payları oranında mirasçılara ödeme yapması halinde taşınmaz idare adına tescil edilecektir.
Kamulaştırmanın İptali Davası
İdare ve taşınmaz sahibi arasındaki satın alma görüşmelerinden anlaşma ortaya çıkmazsa idare adli yargıda dava açacaktır. Dava açıldıktan sonra asliye hukuk mahkemesi taşınmaz sahibine dava ile ilgili tebligat gönderecektir. Söz konusu evrakın tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde taşınmaz sahibi idare mahkemesinde kamulaştırmanın iptali davası açabilecektir. Bu süre hak düşürücü bir süredir. Bu nedenle idare mahkemesi 30 gün geçtikten sonraki kamulaştırmanın iptali taleplerini reddedecektir. Söz konusu iptal davasında idare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı verirse asliye hukuk mahkemesi bu durumu bekletici mesele yapacaktır. İdare mahkemesinin iptal kararı vermesi durumunda ise asliye hukuk mahkemesi idarenin tescil talebini reddedecektir.
Taşınmaz mal sahibi iptal davasını taşınmaz malın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açmalıdır. İşlem yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden birisiyle hukuka aykırıysa idare mahkemesi iptal davasını kabul edecektir. Dolayısıyla haksız bir istimlak işlemi için idare mahkemesi iptal kararı verecektir. Böylelikle kamulaştırmanın iptali gerçekleşmiş olacaktır.
Kamulaştırma Davası ve Gayrimenkul Hukuku ile ilgili konuları uzman gayrimenkul hukuku avukatı ile hemen görüşmek için aşağıdaki bölümden online avukat görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.
Comments