Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesinde Yeni Dönem: Gerçek Kira Bedeli Denetimleri ve Emsal Kira Uygulaması

Gayrimenkul Hukuku Avukatı

TRY 600.00

15 dk.

Randevu Oluştur

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi, gayrimenkul piyasasında yaşanan son dalgalanmalarla birlikte vergi idaresi açısından çok daha kritik bir alan hâline gelmiştir.

Gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik özellikle son dönemde yaşanan dalgalanmalar kiracılar için yüksek kira giderleri kaygısı oluştururken idare için yeni bir vergi zıyaının yaklaşan ayak sesleri ve vergi kaybı riskinin çanlarını çaldırıyor. Yaklaşan bu risk haliyle idareyi bazı tedbirler almaya sevk ediyor. Hatta öyle ki idarenin kira gelirlerine olan bakış açısı da değişmiş görünüyor. Zira hızla değerlenen konut fiyatları kiracı ve ev sahiplerinin anlaşmalarında zorluğa ve uyuşmazlıklara sebep olurken sözleşmelerin hukuka ve gerçeğe aykırı yapılmaya başlanmasında rol oynamıştır. En nihayetinde bu konu kira gelirlerinin vergilendirilmesini vergi idaresi açısından daha kritik bir konuma taşıdı. Artık idare, yalnızca kira geliri sahibi olan mükellefin beyanını kabul etmek yerine gerçek kira bedelinin tespitine odaklanan yeni bir yaklaşım benimsiyor. Bu bakış açısı değişiminin ve yeni yaklaşımın bazı sonuçları olmalıydı ki nitekim kira gelirlerine ilişkin denetimlerin çok daha erken aşamada ve çok daha kapsamlı veri eşleştirmeleriyle yapılmaya başlanması bunun doğal sonucunu meydana getirdi. Denetim süreçlerinde de gözle görülür bir hızlanma söz konusu. Vergi idaresi artık kira ilişkisinin gerçekliğini tespit etmek için fiili kullanıma yönelik yoklamalar yapıyor, kiracının gerçekten taşınmazda oturup oturmadığını kontrol ediyor, banka hareketleri ile sözleşme verilerini karşılaştırıyor ve bölgesel kira analizleriyle beyanın doğruluğunu test ediyor. Gerçek ile beyan arasında fark olduğunda bu farkın açıklanması bekleniyor; açıklanamaması hâlinde ise vergi cezaları kaçınılmaz hâle geliyor.

Konuyla bağlantılı olarak Vergi Usul Kanunu’nda yer alan emsal kira bedeli uygulaması da yeni dönemde çok daha aktif kullanılan bir araç hâline geldi. Geçmişte daha çok istisnai durumlarda gündeme gelen bu uygulama, artık kira bedelinin piyasa koşullarının altında olup olmadığını tespit etmek için sistematik olarak kullanılıyor. İdare, yaşanılan bölgedeki kira seviyelerini, taşınmazın özelliklerini, kiracının kullanımını ve geçmiş kira artışlarını dikkate alarak bir “gerçek kira” aralığı belirliyor. Beyan edilen tutar bu aralığın çok altında kalıyorsa mükelleften açıklama isteniyor. Açıklamanın tatmin edici olmaması hâlinde ise kira bedeli emsal üzerinden değerlendiriliyor ve buna bağlı olarak geçmiş dönemlerdeki eksik vergilerin cezalı şekilde tarh edilmesi gündeme geliyor. Bu durum hem istisna hakkını kaybettirebiliyor hem de mükellef adına önemli mali yükler doğurabiliyor.

Son dönemde mükelleflerin sıklıkla karşılaştığı erken uyarı yazıları ise yeni dönemin en dikkat çeken uygulamalarından biri. Vergi idaresi, kira gelirlerinde risk gördüğü durumlarda mükellefi incelemeye başlamadan önce bilgilendiriyor ve açıklama talep ediyor. Bu yazılar aslında hukuken bir “bilgi isteme” niteliğinde olsa da uygulamada mükellefe “bu işlemin riskli olduğunu tespit ettik” mesajı veriyor. Eğer bu aşamada doğru adım atılmazsa süreç çoğu zaman tam bir vergi incelemesine dönüşüyor. Bu nedenle bu yazıların hafife alınmadan, doğru belgelerle ve mümkünse profesyonel destekle yanıtlanması, ileride doğabilecek cezalı işlemlerin önüne geçme açısından büyük önem taşıyor.

Tüm bu gelişmeler, kira gelirlerinin vergilendirilmesinde daha şeffaf, daha veri odaklı ve daha hızlı işleyen bir döneme girildiğini gösteriyor. Bu nedenle mükelleflerin sözleşmelerini piyasa koşullarına uygun şekilde düzenlemesi, tüm ödemelerini banka kanalıyla gerçekleştirmesi, kısa süreli kiralamalarda ticari yükümlülükleri değerlendirmesi ve idareden gelen bildirimleri zamanında ve dikkatle ele alması hem hukuki hem de mali açıdan son derece önemli. Değişen vergi politikaları karşısında kira geliri elde eden herkesin artık daha bilinçli hareket etmesi ve vergisel uyumu ön planda tutması gereken bir dönemdeyiz.