Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde tanımlanmıştır. Söz konusu maddeye göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Uygulamada kiralananın kullanılması ve ondan yararlanılması sırasında kiralanana birtakım zorunlu, faydalı ve lüks masraflar yapıldığı görülmektedir. Kiracının yapmış olduğu bu zorunlu, faydalı ve lüks masrafları kiralayandan isteyip isteyemeyeceği, hangilerini isteyebileceği merak konusudur. Bu yazımızda bu soruların cevabını vereceğiz.
Kiralanana yapılan zorunlu masraflar nelerdir?
Zorunlu masraflar yapılmadığı taktirde kiralananın değerini düşüren veya kullanımını aşırı derecede güçleştiren masraflar olarak tanımlanır. Zorunlu masraflara örnek verilecek olursa taşınmasın bozulan su tesisatının tamiri zorunlu bir masraftır.
Kiralanana yapılan faydalı masraflar nelerdir?
Faydalı masraflar yapılması zorunlu olmayan ancak kiralananı iyileştirici yenilik ve değişikliklerdir. Faydalı masraflar da kiralananın değerinde artış meydana getirir ancak zorunlu masraflardan farklı olarak faydalı masraflardan vazgeçilebilir ve yapılmaması tercih edilebilir.
Kiralanana yapılan lüks masraflar nelerdir?
Lüks masraflar zorunlu ve faydalı masraflardan farklı olarak kiracının kendi isteğiyle yapmış olduğu, kiralananın değerinde artık meydana getiren ancak bir sorunluluğu olmayan masraflardır. Faydalı masraflardan farklı olarak lüks masraflar kiracının zevki için yapılır. Örneğin kiralananda sağlam ve çalışır durumda olan kapıların daha pahalı bir modeliyle değiştirilmesi kiracının yaptığı lüks masraflardan sayılır.
Kiracı kiralananda değişiklik yaparken kiraya verenden izin almak zorunda mıdır?
Kiralananda değişiklik yapılması halinde kiralayanın yazılı onayının alınması gerekmektedir. Söz konusu kanun maddesi şu şekildedir:
MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm olmadığı sürece yukarıda bahsedilen kanun maddesi geçerlidir. Zira kiracının kiralananda faydalı, zorunlu veya lüks bir değişiklik yapması sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilir. Kiraya veren kiralananda yapılan değişikliklere onay vermemiş veya benimsememişse kiracı faydalı veya zorunlu masraflar nedeniyle kiralananda oluşan değer artışını kiraya verenden isteyemez.
Kiraya verenin yapılan değişikliklere rıza göstermemesi durumunda eski hale getirme için yapılan masraflara da katlanması gerekmektedir. Eğer yapılan değişiklikler bütünleyici parça olarak değerlendirilmiyorsa kiracı kiralanandan ayrılırken bunları sökebilir.
Kiraya verenin kiralananda yapılan değişiklikleri benimsemesi durumunda ne olur?
Kiraya verenin yapılan değişiklikleri benimsemesi durumu Yargıtay içtihatları ile ortaya konmuştur. Kiraya verenin yapılan değişiklikleri benimsemesi şu şekilde açıklanabilir. Yazılı bir onay söz konusu olmasa bile kiraya veren yapılan değişiklikleri kabullenip kiralananı satmış veya tekrar kiraya vermişse ve bu satış ve kiraya verme esnasında ortaya çıkan değer artışından yararlanmışsa yapılan değişiklikleri benimsemiş sayılır. Bu durumda kiracı yapılan değişiklikler sebebiyle kiralananda meydana gelen değer artışını kiraya verenden isteyebilir.
Kiracı kiralananda yapılan lüks masrafları talep edebilir mi?
Kiracının kiralananda yapmış olduğu lüks masrafları kiraya verenden istemesi mümkün değildir. Kiracı yapmış olduğu lüks masrafları kiralayandan isteyememekle birlikte taşınmazın bütünleyici parçası olarak değerlendirilmeyen parçalarını çıkarıp yanında götürebilir.
Kiracı kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu masrafları talep edebilir mi?
Kiracının kiralananda yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları kiralayandan talep etmesi mümkündür. Kiracının kiralananda yapmış olduğu zorunlu ve faydalı giderler dolayısıyla ortaya çıkan değer artışı vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca talep edilebilir.
Ancak kiracı kira sözleşmesi devam ederken yapmış olduğu bu masraflar dolayısıyla değer artışı dolayısıyla bir talepte bulunamaz. Kira sözleşmesinin bitimiyle birlikte kiracının değer artışını isteme hakkı da doğmuş olur.
Sözleşmede sorunlu ve faydalı masraflara ilişkin bir madde bulunması durumunda ne olur?
Sözleşmede kiracının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masraflardan ötürü meydana gelen değer artışı dolayışla kiralayandan bir talep hakkı olmadığı hususunda bir madde bulunması durumunda kiracı yapmış olduğu masrafları isteyemez.
Kira sözleşmesi devam ederken kiralananın satılması durumunda yapılan masraflar dolayısıyla meydana gelen değer artışı kimden talep edilir?
Kiralanan, kira sözleşmesi devam ederken satılmışsa ve kiralananda yapılan değişiklikler sebebiyle değer artışı meydana gelmişse, meydana gelen bu değer artışı sebebiyle kiracı yapmış olduğu masrafları talep edebilir.
Kiralananın satışından meydana gelen değer artışından ilk kiraya veren malik kazanç sağladığından, kiracının masrafları ilk kiralayandan talep etmesi gerekmektedir. Yeni kiralayanın bu masraflara karşı bir sorumluluğu bulunmamaktadır.
Kiralanda yapılan masrafların istenmesi konusu ve gayrimenkul hukuku ile ilgili sorularınızı uzman avukatlarımıza sormak için aşağıdaki bölümden online avukat görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.
