top of page

Tahliye Davası Nedir?

Güncelleme tarihi: 10 Tem 2023

Tahliye davası; kiraya verenin, kiracıyı sahip olduğu taşınmazdan çıkarmak için kanunda düzenlenen sayılı nedenlere dayanarak açtığı bir dava türüdür. Tahliye davalarına uygulamada boşaltma davası da denmektedir.

Tahliye davası açılabilecek haller, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Kanun” düzenlenmiştir.

Kanun’da hangi sebeplerle tahliye davası açılacağı belirtilmişse ancak o sebeplere dayanılarak tahliye davası açılabilir. Yani dava sebepleri genişletilemez veya değiştirilemez.



Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Tahliye sebebi kira sözleşmesinde kiraya verenden kaynaklanabileceği gibi kiracıdan da kaynaklanabilir.


Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi


1-Kiraya Verenin ve Yakınlarının Kiralanana Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi.

Bu sebeple tahliye davasının açılabilmesi için:

  • Kiraya verenin kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır

  • Gereksinim gerçek ve samimi olmalıdır.

  • Tahliye davası sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.

Eğer dava konusu taşınmaz gereksinim sebebiyle tahliye edildiyse Kanun’un 355. maddesi uyarınca taşınmazın 3 yıl geçmeden kiraya verilmesi yasağı söz konusu gündeme gelecektir. Bu yasağa uymayan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.


2-Mülkiyeti Sonradan Kazanan Malikin Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi

Bu sebeple tahliye davasının açılabilmesi için:

  • Yeni malikin ya da bazı yakınlarının kiralanan konut veya işyeri gereksinimi duymaları gerekir.

  • Yeni malik, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren kiracıya ihtarda bulunmalı ve 6 ay sonrası için kiralananı boşaltmasını talep etmelidir.

Burada ihtar, 1 ay içinde kiracının hakimiyet alanına ulaşmalıdır. Eğer bu 1 aylık süre içinde yeni malik ihtarda bulunmazsa bu hakkını kaybeder ve sözleşmeyi aynı şartlarla üstlenmiş olur.

Burada da yeni malik gereksinim sebebiyle kiracıyı çıkarmışsa yine 3 yıl içinde söz konusu taşınmazı kiraya veremez verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.


3-Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinin Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Sebebiyle Sona Erdirmesi

Bu sebeple tahliye davasının açılabilmesi için:

  • Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekir.

  • Bu onarımın yapılabilmesi için kiracının orayı tahliye etmesinin şart olması gerekir.

  • İnşa sırasında konut ve çatılı işyeri olarak kullanılması teknik açıdan mümkün olmamalıdır.

  • Bu davanın sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasını sağlayan işyerleri vb. eski haliyle haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başka birisine kiraya verilemez. Eğer verilirse yine yukarıda bahsettiğimiz yaptırımlar söz konusu olacaktır.


Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi

1-Kiracının Tahliye (Boşaltma) Taahhüdü

Kanun’un 352. maddesinde düzenlenmiştir.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

  • Geçerli ve yazılı şekilde yapılmış bir tahliye taahhüdünün olması gerekir.

  • Buradaki yazılı şekil geçerlilik şartıdır. Adi şekilde de olabilir noterde de düzenlenebilir.

  • Boşaltma taahhüdünün boşaltma tarihini içermesi gerekir.

  • Belirli bir tarih yazmalı ancak uygulamada görüleceği üzere kira sözleşmesinin yapılmasından sonra böyle bir tahliye taahhüdünün verilmesi gerekir. Kira sözleşmesinden önce verilirse bu tahliye taahhüdünün bir baskı amacı olarak kullanıldığı kabul ediliyor.

2-Kiraya Verenin Kira Sözleşmesi İçinde Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Yazılı Olarak 2 Haklı İhtarda Bulunmasına Dayanan Tahliye Davası

Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuş ise kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yani burada 2 tane haklı ihtarın olması gerekir. Kira borcu muaccel olmalı ve burada temerrüde düşmeli. Eğer aynı kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren; kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde bu 2 ihtara bağlı olarak dava açarak kiracının tahliyesi istenebilir.

Şartlara bakacak olursak

  • Kiraya veren kira bedelini ödemediği için kiracıya aynı kira süresi içerisinde 2 haklı ihtarda bulunmuş olmalı ve bu ihtarların yazılı olması gerekir.

  • İhtar haklı olmalıdır.

  • Kiracı kirayı ödemek isteyip kiraya veren kabul etmediyse bu durumda da alacaklı temerrüdü söz konusu olacaktır.

  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin bittiği tarihten 1 ay itibaren bu davayı açmak zorundadır.

3-Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe Veya Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması.

Bu sebeple tahliye davasının davanın açılabilmesi için:

  • Kiracının konut olarak kullandığı taşınmazın bulunduğu il veya belediye sınırları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin bir taşınmaza sahip olması gerekir.

  • Tabi kiracının burada eşiyle birlikte yaşıyor olması gerekir. Eğer eşler birlikte yaşamıyorlarsa bu hükme dayanarak tahliye davasının açılması mümkün değildir.

  • Kiraya veren sözleşmeyi yaparken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konut olarak oturmaya elverişli bir yerinin bulunduğunu bilmemelidir.

  • Kiraya veren eğer bu durumu bile bile bu sözleşmeyi yapıyorsa o zaman tahliye davası açamayacaktır.

  • Kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır.

4-Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması Nedenine Dayanan Tahliye Davası

Kira sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmamışsa kiracı, kiralanan yerin tamamını veya bir kısmını 3.bir kişiye kiraya veremez, kiralananı terk ederek üçüncü bir kişiye işgal ettiremez. Kiracının bu kurallara aykırı davranması durumunda kiraya veren, tahliye davası açabilir.


Tahliye Davası ve Gayrimenkul Hukuku konularındaki sorularınızı uzman avukatımıza sormak için aşağıdaki bölümden online avukat görüşme randevusu oluşturabilirsiniz.



İlgili Yazılar

Hepsini Gör
bottom of page