Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaat eden belli bir taşınmazı satmayı, vaat edilen de bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nıspi nitelikteki haklardır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Şartlarda Geçerlidir?
İlgili konu TBK’ da ismiyle düzenlenmemiş olup, TBK md.29 da düzenlenen ön sözleşmelerden biridir. TBK md 29 şu şekildedir:
MADDE 29-
Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.
Ayrıca TBK md 237 de “taşınmaz satış vaadi” sözleşmesine değinilmiştir. İlgili madde şu şekildedir:
Madde 237
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.
Tapu Kaydı Olmayan Taşınmaz Bu Sözleşmeye Konu Olabilir mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt MK md. 1008’in öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez.
Cezai Şart Nedir?
Cezai şart, bir sözleşmede borçlunun borcunu yerine getirmeme tehlikesine karşılık sözleşmeye konulan bir kayıttır. Kayıt, borçlu üzerinde bir baskı oluşturarak borcunu zamanında ve gereği gibi ifa etmesini sağlayarak alacaklı lehine bir durum oluşturur. Cezai Şart sözleşmeye bağlı bir borç olduğundan “feri niteliktedir”
Resmi Geçerlilik Koşuluna Uymayan Sözleşmede Cezai Şart İstenebilir mi?
Geçerlilik konusu Yargıtay Hukuk daireleri ve Hukuk Genel Kurulunun kararlarıyla açıklanmıştır. Buna göre;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E: 1993/125 ve K: 1993/171 sayılı kararı şu şekildedir:
Taraflarca düzenlenen ve uyuşmazlığın dayanağı olan taşınmaz satışına ilişkin 28.5.1990 günlü sözleşmenin yasanın öngördüğü biçim koşuluna (MK.634; BK.213) uygun yapılmadığı tartışma konusu değildir. Bu nedenle, sözleşme (hukuki işlem) geçersizdir. Mutlak geçersizlik söz konusu olduğuna göre böyle bir sözleşmeyle kabul edilen şart da geçersizdir. Yasada, asıl sözleşme içerisinde kararlaştırılan ve sözleşmenin bir parçası olan cezai şart için de (akit kayıt) asıl borcun tabi olduğu biçim koşulunun geçerli olacağı yolunda bir hüküm bulunmamaktadır. Taşınmaz satımını güçlendirilen cezai şartta; satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi halde cezai şartın geçerliliğinden söz edilemez.
Her ne kadar ilgili karar eski tarihli olsa da Yargıtay Hukuk Daireleri yeni tarihli kararlarında bu içtihata atıf yapmaktadır. Örneğin Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesinin Esas : 2015/11991 Karar : 2015/19305 tarihli kararı şu şekildedir:
Davada, geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme koşullarına göre tahsili talep edilmektedir. Geçersiz sözleşmelerde; TBK.nun 77-82 (BK.nun 61-66) maddeleri gereğince sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar karşılıklı olarak ancak verdiklerini geri alma hakkına sahiptirler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1993/13-125 Esas- 1993/711 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, davada talep edilen cezai şart asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılması gerekecektir. Yasada asıl sözleşme içerisinde kararlaştırılan ve sözleşmenin bir parçası olan cezai şart için de (akti kayıt) asıl borcun tabi olduğu biçim koşulunun geçerli olacağı yolunda bir hüküm bulunmamaktadır. Taşınmaz satımını güçlendiren cezai şart da; satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi halde cezai şartın geçerliliğinden söz edilemez. Bu ilkeler ışığında; taraflar arasındaki satış sözleşmesi geçerli bulunmadığından, bu geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın da geçerli olamayacağı kabul edilerek, mahkemece cezai şarta ilişkin talep yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Geçersiz Kabul Edilen Sözleşme İçin Yaptığım Ödemeyi Nasıl Geri Alabilirim?
Geçersiz sözleşmelerde; TBK.nun 77-82 maddeleri gereğince sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar karşılıklı olarak ancak verdiklerini geri alma hakkına sahiptirler.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1993/13-125 Esas- 1993/711 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, davada talep edilen cezai şart asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılması gerekecektir.
Yasada asıl sözleşme içerisinde kararlaştırılan ve sözleşmenin bir parçası olan cezai şart için de (akti kayıt) asıl borcun tabi olduğu biçim koşulunun geçerli olacağı yolunda bir hüküm bulunmamaktadır. Taşınmaz satımını güçlendiren cezai şart da; satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi şekilde yapılmalıdır. Aksi halde cezai şartın geçerliliğinden söz edilemez.
Bu ilkeler ışığında bu olaya bakılacak olursa; taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi geçerli bulunmadığından, bu geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın da geçerli olamayacağı kabul edilerek. Eğer sözleşme ile alakalı bir ödeme yapılmışsa bunun geri alınması “ sebepsiz zenginleşme” hükümleri ile alınacaktır.
Konu ile ilgili sorularınızı uzman avukatımıza online görüşmede sormak için aşağıdaki bölümden randevu oluşturabilirsiniz.